Vous avez décidé d’acquérir un locatif, mais entre déficit foncier ou défiscalisation Pinel, vous ne savez quel mode d’investissement choisir ?
Je vous donne ici quelques éléments de réponse :
Investir dans l’immobilier locatif ancien et profiter du mécanisme fiscal du déficit foncier, c’est acquérir un bien immobilier dont le prix de revient sera inférieur à un bien immobilier neuf, mais qui nécessitera une mise aux normes habitables.
Ce bien immobilier nécessitera donc des travaux qui seront déductibles des revenus imposables de l’année jusqu’à 10700€ puis des autres revenus fonciers pendant 10 ans.
Il ne faut pas oublier que le déficit foncier sera proportionnel à l’importance des travaux (et forcément corrélé à la surface du logement).
La rentabilité locative est clairement plus élevée que dans l’immobilier neuf, mais l’âge et les caractéristiques plus anciennes de respect des normes de construction rendront cet immeuble sensible à une conjoncture immobilière peu porteuse. Les investissements dans la remise aux normes (et la vacance locative que cela implique) ont naturellement pour conséquence de réduire la rentabilité locative.
Pour en savoir plus sur la déduction des charges et l’imposition des revenus locatifs.
Investir sous le régime PINEL, c’est avant tout investir dans un immeuble neuf, souvent vendu plus cher qu’un immeuble ancien mais en étant certain d’être propriétaire d’un immeuble qui répond aux dernières normes techniques et environnementales
Ce respect des normes est naturellement le gage d’un immeuble qui répondra aux besoins de locataires toujours plus exigeants. Est-ce s’assurer d’une plus value immobilière ? Rien ne permet aujourd’hui de l’affirmer, mais en comparaison avec un immeuble qui ne serait pas aux normes, l’évolution des prix de ce type de bien face à un marché immobilier dégradé ne pourra être que plus favorable.
Investir sous le régime PINEL, donc plus cher que l’investissement dans l’immobilier ancien est de fait moins rentable. La rentabilité locative est souvent modeste. On observe dans l’agglomération que la rentabilité espérée est comprise entre 3.50% et 4%.
En complément de cette rentabilité locative modeste, la réduction d’impôt qui pourra atteindre 21% sur 12 ans ou 18% sur 9 ans est un bonus qui améliore le rendement global de l’investissement immobilier. D’ailleurs, sans cet avantage fiscal important, l’investissement locatif dans le neuf ne serait pas rentable.
Pour en savoir plus sur le régime PINEL et ce qu’il faut savoir avant d’investir.