Les revenus locatifs immobiliers et leur imposition

Les loyers provenant d’une location « nue » (à opposer à la location meublée) rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers sont taxés au même barème d’imposition progressif que les revenus (retraite, salaire, revenus financiers…)

– Le régime simplifié ou « micro-foncier » : il concerne les recettes brutes annuelles (loyers) encaissées inférieures à 15.000 €. Si c’est le cas, un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges est automatiquement appliqué. Ainsi, la taxation ne porte que sur 70 % des sommes perçues plus les prélèvements sociaux. Ce régime est particulièrement adapté lorsque vous avez payé comptant un bien ancien déjà rénové, disposez de ce bien à la suite d’une succession ou d’une donation, ou avez acheté du neuf.

Exemple : si les revenus locatifs annuels sont de 14.000 €, l’imposition ne portera que sur 9.800 € après l’abattement de 30 % (14.000 – 14.000 x 30 %).

– Le régime réel : il s’applique dès lors que le montant des revenus excède 15.000 €/an (cette option est irrévocable pendant 3 ans). A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cette formule est intéressante, surtout en cas de travaux importants dans un logement ancien dont la valeur excède 30 % des revenus bruts (soit l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier). Ce choix permet d’optimiser la déduction fiscale des déficits fonciers.

Le mécanisme du déficit foncier

On calcule un déficit foncier en déduisant la totalité des charges réelles (travaux) de la totalité des revenus locatifs (loyers). On obtient le revenu net foncier imposable. Ce solde peut être positif ou négatif (=déficit foncier). Ce montant vient alors s’imputer sur le revenu global et, donc, réduire le revenu imposable. Si le revenu global de l’année est inférieur au montant du déficit imputable, la quote-part non imputée pourra l’être sur le revenu global des 6 années postérieures. Vous serez alors moins taxé. Cette imputation n’est possible que dans la limite de 10.700 €/an (hors intérêts d’emprunts). L’excédent ne peut s’imputer que sur les seuls revenus fonciers réalisés au titre des 10 années suivantes.

Ne pas confondre les avantages fiscaux
En matière d’immobilier, les avantages fiscaux se classent en trois grandes catégories.
– Les réductions d’impôts : c’est le cas des régimes Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard. Il s’agit d’une dépense ou d’un investissement qui ouvre droit à une diminution de l’impôt sur le revenu.
– Les crédits d’impôts : ils concernent certaines dépenses payées pour l’équipement de la résidence principale. Ce mécanisme est analogue à celui de la réduction, car il vient minorer l’impôt du contribuable, à une différence près : il peut vous être remboursé, en totalité ou partiellement, si son montant dépasse celui de votre impôt ou si vous n’êtes pas imposable.
– Les déductions du revenu imposable : ce mécanisme consiste à imputer les sommes déductibles en diminution des revenus imposables. Plus on est imposé à un taux élevé, plus l’économie fiscale obtenue sera importante. C’était le cas dans le passé avec les dispositifs Robien et Périssol. C’est toujours cette mécanique qui s’applique lorsque le patrimoine du contribuable génère des déficits fonciers.

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